Statuts SCI —
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Un assistant guidé qui produit les 14 articles standards d'une SCI : dénomination, objet immobilier, capital, associés, gérance, cession de parts, régime fiscal. Aperçu en direct, téléchargement PDF immédiat.
SCI familiale ou investissement
Objet adapté à la location nue, meublée, achat-revente ou mixte — avec mise en garde fiscale automatique.
Transmission facilitée
Structure idéale pour transmettre un patrimoine immobilier par donations successives de parts, tout en conservant la gestion.
IR ou IS : à vous de choisir
Par défaut translucide (IR, Art. 8 CGI). Option IS possible pour les projets avec amortissement et réinvestissement.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est une société civile régie par les articles 1832 et 1845 à 1870-1 du Code civil. Elle est constituée par au moins deux associés dans le but de gérer un patrimoine immobilier.
La SCI est particulièrement adaptée à trois usages principaux : la SCI familiale de détention et de transmission d'un bien immobilier, la SCI d'investissement locatif, et la SCI de gestion d'un immeuble professionnel. Elle est cependant prohibée pour les activités commerciales (marchand de biens, location meublée habituelle, etc.).
Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts (Art. 1857), ce qui constitue un point de vigilance majeur par rapport aux sociétés commerciales.
Les 14 articles standards d'une SCI
SCI à l'IR ou à l'IS : comparaison
| Critère | SCI à l'IR (translucide) | SCI à l'IS (option) |
|---|---|---|
| Imposition | Chaque associé sur sa quote-part | Société au taux IS (15 % / 25 %) |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Location meublée | Interdite (risque requalification) | Autorisée |
| Déficit foncier | Déductible des revenus fonciers (Art. 156 CGI) | Reportable sur bénéfices futurs |
| Plus-value à la revente | Plus-value des particuliers, abattements pour durée (22 ans IR, 30 ans PS) | Plus-value professionnelle, imposition au taux IS |
| Obligations comptables | Allégées (livre-journal, inventaire) | Comptabilité commerciale complète |
| Option | Par défaut | Irrévocable |
L'option pour l'IS est irrévocable. Réfléchissez avec un expert-comptable avant de la souscrire.
Processus en 6 étapes
- 1
Renseigner la société
Dénomination, siège social, objet (location nue, meublée, etc.), durée, date de clôture.
- 2
Définir le capital et la fiscalité
Montant du capital, valeur nominale des parts, choix du régime fiscal (IR par défaut ou IS).
- 3
Ajouter les associés
Minimum 2 associés. Pour chacun : identité, adresse, apport, nombre de parts, lien familial.
- 4
Nommer le(s) gérant(s)
Un ou plusieurs gérants, associés ou non. Durée du mandat et rémunération éventuelle.
- 5
Configurer les clauses
Régime d'agrément des cessions de parts, règle de décision collective (unanimité, majorité des parts, majorité par tête).
- 6
Signer et télécharger
Chaque associé signe. Téléchargez le PDF et déposez-le au greffe du tribunal de commerce avec votre dossier d'immatriculation.
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- Rédaction guidée SCI + SARL + SASU
- Aperçu en direct
- PDF téléchargeable
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- Stockage cloud
- Pas d'engagement
Références légales
- Art. 1832 C. civ. — Contrat de société : définition et principe de l'affectio societatis.
- Art. 1845 C. civ. — Société civile : caractère non commercial de l'objet.
- Art. 1846 C. civ. — Gérance de la société civile : désignation, pouvoirs.
- Art. 1849 C. civ. — Étendue des pouvoirs du gérant à l'égard des tiers.
- Art. 1857 C. civ. — Responsabilité indéfinie et proportionnelle des associés aux dettes sociales.
- Art. 1861 C. civ. — Agrément obligatoire pour la cession de parts à un tiers étranger à la société.
- Art. 1870-1 C. civ. — Dissolution et liquidation de la société civile.
- Art. Art. 8 CGI — Régime de translucidité fiscale (IR) des sociétés civiles.
- Art. Art. 206 CGI — Option irrévocable pour l'impôt sur les sociétés.
- Art. Art. 156 CGI — Déductibilité des déficits fonciers des revenus globaux.
Vérifiez les versions en vigueur sur Légifrance. Pour les montages patrimoniaux (démembrement, SCI familiale), consultez un notaire.
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